Агентство недвижимости RD Global

Цены на недвижимость в Латвии показывают рост, рынок продолжает стабилизироваться.

Эксперты NIRA Fonds в своем обзоре рынка недвижимости Латвии отмечают рост цен в октябре на квартиры в серийных домах в Риге: хорошую типовую квартиру уже редко предлагают дешевле 520-550 евро за кв. м. Растет число сделок, в которых одновременно фигурируют по две-три квартиры. Плохо продаются квартиры, отягощенные банковским кредитом. Владельцы коммерческих площадей в центре Риги не хотят заключать договора с низкими ставками сроком более чем на год. Цены на аренду жилой недвижимости в Юрмале упали в 2-3 раза. Ставки на аренду коммерческих площадей в Риге низки, как никогда.

Средние цены предложений на рынке квартир в серийных домах Риги в октябре подросли. Если в сентябре они находились на уровне 480 евро за кв. м, то сейчас редкое хорошее предложение бывает дешевле 520-550 евро за кв. м. Хотя сами покупатели по-прежнему горят желанием приобрести квартиру, если стоимость единицы площади в них ниже названного уровня. В процессе торгов они неизменно стараются получить как минимум 10% скидку. Более высокая цена возможна только за объект с определенными конкурентными преимуществами — наличием действительно хорошего евроремонта, встроенной кухни и бытовой техники, которую готовы оставить покупателям прежние владельцы, престижности самого дома и удачного его месторасположения.

Более других покупателей интересуют спальные микрорайоны Риги — Пурвциемс, Тейка, Плявниеки и Золитуде. Топ самых востребованных по городу типовых многоквартирных проектов возглавляют дома 119-й серии. Далее, по мере снижения популярности, следуют 104-я серия, 103-я, кирпичные «брежневки», 467-я, 602-я, «хрущевки», «литовский» проект. Замыкают эту табель о рангах так называемые малосемейки и малогабаритки. Последние — квартиры площадью около 18 кв. м, душевой кабиной и кухней общего пользования. Такие варианты предлагаются дешевле 350 евро за кв. м.

Покупатели хорошо реагируют на «горячие» предложения — то есть по цене ниже рыночной. Однако, несмотря на начало ценовой стабилизации, особой активизации рынок покупки-продажи типовых квартир пока не демонстрирует. Статистика свидетельствует о том, что число сделок с типовыми квартирами в октябре осталось практически на том же уровне, что в июле — сентябре.

Проведенный специалистами NIRA Fonds анализ сделок показал, что чаще приобретаются и продаются серийные квартиры, не имеющие никаких отягощений. А вот те, на покупку которых в 2004-2007 годах был оформлен ипотечный кредит, берут реже. Это вызвано тем, что сумма залога оказывается выше средней рыночной цены за аналогичную квартиру.

Потенциальные покупатели начинают более жестко ограничивать параметры интересного им жилья. Критерии: место расположения дома, количество комнат в квартире и главный — максимальная цена, которую они согласны заплатить.

Новая тенденция — рост числа последовательных сделок с большим количеством объектов. Ситуация чем-то напоминает начало 90-х годов XX века, когда в цепочке обменов могло фигурировать по три-пять квартир. «Сейчас, правда, не столько меняются, сколько покупают, — поясняет член правления NIRA Fonds Евгения Маркова-Круминя. — Люди желают продать свою недвижимость и переехать в новую. Владелец той, куда они переезжают, также ищет для себя новый вариант для проживания. В такой многоходовой сделке без квалифицированного посредника уже не обойтись: ведь надо учесть и соблюсти интересы всех участников переговоров. Надо проконтролировать каждый этап этой цепочки». В связи с увеличением числа сложных цепочек, включающих две-три квартиры, сделки становятся все более продолжительными по сроку исполнения. Надо отметить, что как и в 1990-е годы, сделки совершаются во основном без кредитов. Плюс люди в ходе оформления покупки стараются сэкономить абсолютно на всем: на нотариусах, на юристах, не отрывают банковский счет сделки. Что довольно рискованно. 

Эксклюзивное жилье и Центр Риги

Ситуация в этих сегментах квартирного рынка столицы не изменилась. Запрашиваемые за элитные апартаменты цены редко превышают 5 000 евро за кв. м. Но покупки проходят в пределах 2 000-2 500 евро за кв. м.

В центре столицы спросом пользуются квартиры по 800-1 000 евро за кв. м. Те редкие предложения квартир в довоенных домах ближнего Центра, которые периодически появляются с ценой в районе 700-750 евро за кв. м, находят нового владельца буквально в течение суток после начала продаж.

Покупатели квартир в центре (впрочем, это же относится и к тем, кто ищет жилье в микрорайонах) все чаще задают вопрос: кто обслуживает приглянувшийся им многоквартирный дом? И их не интересует,  муниципальное это предприятие или частное, а лишь то, насколько оно крепкое в финансовом плане. Люди наслышаны о росте числа задолженностей по оплате коммунальных платежей и о том, что многие дома из-за долгов не подключают к отоплению. Только большая компания способна рефинансировать долг и обеспечить зимой тепло жильцам.

Новостройки

Объем предложения и цены остаются стабильными  — 800-1 000 евро за кв. м. Не имея возможности снижать дальше цены, владельцы некоторых проектов все активнее продвигают имеющиеся у них квартиры на арендном рынке. Или же предлагают жилье в аренду с правом последующего выкупа в течение 30-40 лет.

Аренда квартир

Наем жилого фонда в центре Риги незначительно подешевел — 6,5-7,5 евро за кв. м. Имеются предложения и по более низким ценам: ставка зависит от того, насколько остро собственнику необходимо обеспечить оборот финансовых средств.

В микрорайонах квартиры сдают за 2,5-3,5 евро за кв. м.

Отдельного упоминания заслуживает рынок аренды жилья Юрмалы. Объем предложения в различных его сегментах по сравнению с летними месяцами сократился на 30-40%. А арендные ставки на квартиры и дома снизились почти в 2,5-3 раза.

Коммерческие площади

Вся активность рынка сосредоточена в центре. Потенциальные арендаторы прекрасно понимают: ставки низки, как никогда. Для офисных помещений класса Б — 4-6 евро за кв. м, для торговых площадей в привлекательных местах главных торговых улиц Риги — 10-12 евро за кв. м. «Цена предложения не изменилась. В то же время каждый договор заключается по обоюдному согласию и с соблюдением определенных условий входа в помещения. Скидка по арендным платам дается на срок, пока идет ремонт и пока новая торговая точка не раскрутится. Поэтому средняя месячная ставка за первый год оказывается значительно меньше той, что была указана в объявлениях», — отметил вице-президент NIRA Fonds Эдуард Круминьш.

В целом положение дел таково: собственники торговых помещений стараются не фиксировать ставки на долгий срок. Максимум на год. Ждут лучших времен. Эксперты NIRA Fonds также прогнозируют, что положительная динамика в торговле проявит себя в течение ближайших полугода-года. И если собственники помещений будут отдавать их на долгий срок по минимальной цене, то они рискуют продлить себе кризис. Поэтому, с учетом коротких договоров, уже осенью 2010 года по центральным торговым улицам Риги может прокатиться новая волна ротации арендаторов. Те, кто сейчас занимает эти места, должны будут либо уйти, либо согласиться на увеличение ставок. Но остаться они согласятся лишь в том случае, если этот шаг будет экономически оправданным. Проблема  в том, что благодаря нынешним низким арендным платежам за последний год в центре появились торговые точки, ассортимент которых не позволяет им рассчитывать на бурный рост оборота. Обычно они предлагают недорогие продукты массового потребления, спрос на которые остается довольно ровным из года в год. Поэтому рост ставок на аренду, если арендаторы пожелают остаться на занимаемом месте, они должны будут покрывать из собственной прибыли.

Потенциальным арендаторам NIRA Fonds рекомендует более тщательно подходить к выбору места расположения своей торговой точки именно с учетом возможных перспектив развития арендного рынка на ближайшие два-три года. Среди клиентов NIRA Fonds много тех, кто впервые начинает пробовать себя в торговом бизнесе. Часто они выбирают самую низкую ставку, не обращая внимания на тот поток людей, который обеспечивает улица. Одно дело — место на улицах Тербатас или Бривибас и совсем другое — на улице Стабу, на участке между теми же Тербатас и Бривибас. Арендные ставки мало различаются, тогда как поток людей и шансы на импульсную покупку — в разы. Поэтому специалисты NIRA Fonds рекомендуют своим клиентам переплатить на два-три евро за кв. м, но выбрать лучшее и более выгодное для бизнеса место. И зафиксировать такой уровень цен на ближайшие три года. Собственник помещений, понимая, что его ставка чуть выше, чем у соседа, смотрит на такой договор уже более благосклонно.

О налоговой политике

Одним из ключевых факторов, оказывающих свое влияние на рынок недвижимости Латвии, стала ее изменчивая налоговая политика. С 1% до 1,5% вырастет со следующего года налог на землю. Коалиционные партии, похоже, договорились о налоге на жилье — 0,1% от кадастровой стоимости объекта.
Это, конечно, наиболее безболезненный вариант для жителей нашей страны. Вот только вопрос о размере ставки еще требует тщательного изучения с государственной точки зрения: насколько дорого обойдется администрирование нового налога и окажется ли государство в плюсе после введения нового сбора?! «За последние месяцы мы получили информацию как минимум о десятке различных вариантов ставок и способов взимания налога на жилье. Какие-то из них завернули сами законодатели, другие оказались неприемлемыми для внешних кредиторов нашей страны, против третьих категорически выступала общественность.
К сожалению, вся эта неразбериха и неопределенность негативно сказываются на инвестиционной привлекательности нашей страны и отпугивают иностранных инвесторов от рынка недвижимости. Хотя с учетом низкого уровня цен он, наоборот, должен быть интересен, — считает Евгения Маркова-Круминя. И продолжает: — К тем же негативным моментам, сказывающимся на развитии экономики и рынка недвижимости, относится и намерение правительства с 1 января 2010 года ввести 10% налог на прирост капитала. Это еще один жирный минус к образу инвестиционной привлекательности Латвии. Для предпринимателей неприемлемо то, что он фактически имеет обратную силу. То есть, если после 1 января 2010 года руководство какого-либо предприятия будет рассматривать вопрос выплаты дивидендов за 2009, 2008-й или какой другой предыдущий год все равно придется платить налог