Агентство недвижимости RD Global

The prospects of the Latvian real estate.

On the prospects of the real estate market in Latvia: "Taking into account the factor that appears in the fashion among the Russians in Riga and Jurmala coming here can join investment multiplier - and then the money can come here very much. As once in Spain, Bulgaria and Cyprus. "

As to the mass housing market - is also not ruled out the appearance of large speculators in Russia, but under certain conditions. On what are these conditions, as well as on the real estate market in general Vadim Markov said in an interview with "Business News".

By pre-crisis prices

- Afraid of the debt crisis in the eurozone and a default in the U.S., the Germans are investing in real estate. If we talk about investments for a period of 5-10 years, would you recommend to buy something in Latvia?

- Investors are really very uncertain time. Confidence in reserve currencies is not in the securities markets - even more so. The Swiss franc was 1.5 before the euro, and now - 1.16. All run on the franc. Safe investment vehicles are now very small. And real estate, despite the psychological rejection after the recent crisis, remains one of the good options. Another issue that must be followed not by me invented the rule: buy when cheap, at the lowest point. In this regard, in Latvia it is possible to consider a number of segments for investments.

Take the luxury properties - in the heart of the city and Jurmala is already seriously warmed up, going up last year and a half. Commercial real estate is clearly underestimated for several reasons. Office property is underestimated because of problems in the business environment, and prices are abnormally low. Commercial real estate - also: trade fell, people had left, decreased ability to pay. Rent it now at 93-94-second period. The question is, when possible economic recovery. Difficult to predict, the answer depends on many factors, including the situation in the world. But the fact that these segments are clearly underestimated, and for investment for a period of about 5 years are very attractive - it's a fact.

- You do not mention the segment of mass housing - what happened to him?

- Typical apartment is definitely attractive in terms of prices, it is absolutely clear. But here it is necessary to pay attention to the technical condition of the house, and a series of management. A good home with proper serial operation has to live and live. And recovery of the local real estate market, as a rule, begins with a typical home.

Although we strongly growing segment of luxury housing, since it is essentially international, and not focused on the local ability to pay. Lately, there's nothing built, the demand arose very quickly, the money from investors large ... This jump in prices.

- As far as prices rose in the center of Riga and Jurmala?

- Hard to say exactly, but here's the latest on the market were selling apartments in a renovated house in the street Ausekla, and there price meter reached 5000 euro. It's actually 2007 prices, that is, before the crisis. В какой–то момент этот сегмент тоже серьезно просел, и цены в похожих домах в центре Риги были на уровне 2,5 тысячи евро. Сейчас ситуация опять вернулась к докризисным уровням. Но спрос там сейчас фокусируется только на отреставрированных домах с хорошей внутренней отделкой. Инвесторы, которые приходят из той же России, не хотят заморачиваться с ремонтом.

Плата за тусовку

— Падение в этом сегменте не ожидается?

— Оно возможно только в двух случаях. Первый: если по каким–то политическим или экономическим мотивам исчезнет интерес международных инвесторов. Например, если в России произойдет серьезный кризис, и люди начнут сбрасывать вторичные объекты. И второй момент: если тут начнут серьезно строить и это новое предложение собьет цены. В той же Юрмале сейчас довольно много новых проектов строится, но ощущение таково: если этот интерес не пропадет по каким–то причинам, то для восточных соседей этот рынок все равно останется небольшим и новых объектов тут много не будет.

Сами посудите: только в Лондоне живет 250 тысяч россиян, более 100 тысяч — в Испании и Болгарии, около 60 тысяч — на Кипре… Что на этом фоне может предложить Юрмала? Каплю в море. При этом интерес к Юрмале у восточных инвесторов — он такого психологического свойства: эти люди меньше смотрят на климат, больше — на тусовку, которая уже сложилась. А тусовка — это тоже вопрос моды: со временем она может уходить из одного региона в другой. Поэтому говорить, сколько этот рынок в состоянии проглотить и как долго это спрос будет — сложно.

Обнадеживает, что кроме фактора тусовки есть и иные мотивы. В этом году мы впервые видим, что помимо очень платежеспособного клиента, который в центре Риги приобретает квартиры за полтора миллиона евро и даже не смотрит на цены, появился средний класс. Кстати, в том числе много покупателей из Беларуси — особенно после всем известных событий с протестами. В России тоже один из серьезных факторов — неуверенность в завтрашнем дне, в устойчивости развития страны. И мы видим, что в Латвию с востока начинают приходить люди, для которых 140 тысяч евро — значимые деньги, но которые хотели бы здесь приобрести какую–то "тихую гавань", чтобы в случае чего можно было сюда спокойно переехать с детьми. С этим тоже нужно считаться: круг возможных инвесторов расширился. И круг возможных инвестиций — тоже. Что–то приобретается в Салиене, в Пиньки…

— Инвестиции могут перелиться из дорогого сегмента в более массовый, вплоть до сериек?

— Да, это возможно. Но пока сложно сказать, как этот инвестиционный спрос будет распространяться дальше. Например, после принятия поправок к иммиграционному закону был период, когда все очень осторожно смотрели на Латвию из–за стереотипа, что это враждебно настроенное к России государство. И за последние 20 лет мы тут россиян почти не видели, это была капля в море по сравнению с другими странами. Сейчас этот лед растаял, люди видят, что все в порядке, что тут покупают недвижимость знаковые личности из России, показывая тем самым, что сюда можно вкладывать свои деньги. И эти покупатели с востока ощущают, что тут им достаточно комфортно: языковая среда понятная, ментальность та же — проехаться на "феррари", и чтобы все оборачивались, а не тыкали пальцем. Если так пойдет дальше, может произойти мультипликация инвестиций уже в этом году с серьезным ростом.

Модный приговор

— Думаете, покупка латвийской недвижимости может стать для россиян модной фишкой, как раньше было с Болгарией и Испанией?

— Да, это возможно. В России фактор моды вообще имеет очень большое значение: когда все бегут толпой, это становится общепринятым поведением. Так было, когда все побежали в Лондон. А почему в Лондон? А просто — когда одна, вторая, третья знаковая фигура идет туда, за ними подтягиваются другие, в итоге в Лондоне складывается свое огромное комьюнити — четверть миллиона человек. Потом Испания, Болгария. Причем Болгария этот успех старается грамотно закреплять. Когда я три года назад был на выставках по недвижимости в Петербурге и Москве, там 94 болгарские компании рекламировались! Они провели огромную работу! И стали популярным местом для российских инвесторов в недвижимость. А до них в топе был Кипр.

— Каков может быть потенциал у Латвии?

— Про нынешний поток инвестиций можно сказать так: пока это ничто по сравнению с тем, что может быть. Это несравнимо с российскими инвестициями в другие страны. И планы тут строить невозможно, потому что главные факторы даже не экономические, а скорее социально–психологические. Так всегда с модой — она непредсказуема. Щелкнет что–то в голове — и толпа может побежать в другом направлении. И надо понимать, что это включатель может выключиться в любой момент.

— Судя по вашим словам про знаковых персон, вы не согласны с шуткой Forbes, согласно которой "Латвия — это Лондон для бедных российских миллионеров".

— Абсолютно не согласен. Первыми сюда пришли люди, которые располагают состояниями из топ–50 российского Forbes. В том числе люди, которые приобретали недвижимость в сельских районах. Есть данные, когда за миллион приобретались участки земли. При том, что по нынешним ценам за миллион латов можно купить всю Латгалию — утрирую, конечно, но порядок цифр большой для нашего рынка. А для этих людей миллион — очень небольшие деньги. Поэтому насчет бедных миллионеров — не сказал бы. Наоборот, в прошлом году были забавные высказывания от людей с серьезными деньгами: вот, мол, раньше мы разрывались между знаковыми тусовочными мероприятиями в Лондоне, Москве, Испании и иногда Монте–Карло, а теперь, черт возьми, еще и Рига на этой карте появилась! И это люди, которые в итоге приобретают недвижимость в той же Юрмале за большие деньги!

Вялые спекулянты

— По вашему прежнему прогнозу, инвестиции в центр Риги и в Юрмалу могут в ближайшие 5 лет обеспечить доходность на уровне 10% годовых…

— Инвестиции в оставшиеся недооцененные объекты, в том числе в коммерческую недвижимость, безусловно, да. В те же объекты, которые уже выстрелили вверх, — их сложнее рассматривать в инвестиционном плане. 5,5 тысячи евро за метр в центре города — это уже серьезный уровень, докризисный фактически. Так что это скорее не столько инвестиции с целью заработать, сколько приобретение для себя и своей семьи. Если же мы говорим о приобретении квартир в спальных районах — наверное, это может быть хорошей инвестицией, если в Латвии не будет каких-нибудь катаклизмов.

— Как долго на рынке может сохраняться ситуация двухскоростного развития, когда тот же сегмент элитного жилья быстро растет, а серийное жилье уже около года в стагнации?

— Насчет сегмента сериек… Если бы он продемонстрировал динамику роста, конечно, он бы сразу привлек спекулянтов, в том числе и российских, которые тут крутятся. В моей практике были случаи, когда буквально 2–3 человека переворачивали рынок недвижимости в Петербурге, а это 5–миллионный город!

— Спекулянты вообще и россияне в частности могут зайти на рынок серийного жилья Латвии, если увидят динамику роста?

— Могут при совпадении двух условий: если будет динамика роста и если спекулянты будут понимать, чем она обусловлена. Мы видим, что сегодня бизнес–среда тут вялая и ситуация в демографии плохая, экономически активное население уезжает. А это ведь потенциальные покупатели тех же квартир. И все это понимают, спекулянты не идиоты. Поэтому скорости в разных сегментах действительно различаются: где–то скорость на первой передаче, а где–то — на пятой. Потому что сегмент типового жилья ориентирован на конечного местного покупателя, в отличие от того же Петербурга или Москвы, где люди приезжают извне. В Риге ситуация другая, тут важно, какая политика у нас будет проводиться в экономике, в налоговой сфере, будет ли возвращение тех, кто уехал. Если эти факторы сыграют в минус, тут фактически образуется дыра и серьезного спроса не появится.

— Вы говорите, видели в Латвии российских спекулянтов. Чем они занимались?

— Это были разовые сделки. Например, люди из России приобретали тут несколько десятков квартир в новостройках. Но возможный финансовый потенциал у таких игроков может быть куда больше. Нарример в России, в Петербурге, в подобные операции вкладывалось несколько сотен миллионов долларов. А тут, чтобы перевернуть рынок, денег нужно на порядок меньше. Другой вопрос, что для этого инвесторы должны увидеть объективные причины для роста.

Недвижимость: падать некуда

— Вы таких причин сейчас не видите? В начале года прогнозировался новый цикл роста… — Сегодня все прогнозы по жилью — тыканье пальцем в небо. Этот сегмент настолько зависит и от сигналов правительства, и от налоговой и прочей политики, и от предсказуемости экономического развития, уровня безработицы и роста доходов населения… И еще: если инвестиции в коммерческую недвижимость — это калькулятор, то инвестиции в жилье — это во многом психология. И сейчас трудно понять, как и что повернется, поэтому от прогнозов я бы воздержался. Все разговоры можно вести только с оговорками "если, если, если", возведенными в куб.

— Ну хоть два основных сценария — хороший и плохой — дать можно? — Если очень приблизительно, то самый благоприятный вариант — окончание стагнации на рынке серийного жилья через два–три года. Но для этого нужно, чтобы экономика росла более динамично, чем сейчас. Плохой сценарий — это продолжение стагнации в экономике, дальнейший отъезд людей и затишье на рынке еще лет на пять, если не больше.

— А нынешнюю ситуацию на рынке недвижимости вы как охарактеризовали бы?

— Падать уже вроде некуда. Слава богу, мы вышли на некий период стагнации, кое–где с небольшими зелеными ростками. Если люди сейчас думают приобрести жилье для себя и у них устойчивые доходы и понятные перспективы на 2–3 года, лучше покупать сейчас. Цены на серийки ниже не будут. Да, сейчас метр в среднем стоит 600 евро, а на дне стоил 400, но это был чисто психологический момент: сперва на перегреве мы улетели выше, чем стоило, а потом на панике, когда каждый день говорилось о возможном банкротстве государства, улетели ниже, чем можно было представить. Просто был момент, когда люди полностью прекратили потребление. Сейчас рынок немного отыграл от тех минимумов, но думать о новом этапе падения… Тогда нужно допускать возвращение ситуации с возможностью банкротства страны — а это уж совсем плохой и маловероятный сценарий.

Нам хотя бы одного олигарха

— Согласны с мнением, что к докризисным уровням цен на серийное жилье мы не вернемся никогда?

— Ну, во–первых, никогда не говори "никогда". Это неправильно. Мы видим такую массу факторов и сценариев, что случиться может все. Вот латвийской независимости всего 20 лет. А теперь посмотрим, что происходило за такой отрезок времени в мире. Германия в 45–м — полностью разрушенная страна, станки вывезены за Урал, а в 65–м году это уже мощная экономика. Или возьмем СССР в 25–м и 45–м годах: от чистого поля — к мощной индустриальной стране. А к 65–му году — и вовсе спутники и конкуренция со Штатами. И это лишь 20–летние периоды. Так что в вопросе о том, что может произойти, ответы могут быть самые разные. И все зависит от того, что будет у людей в головах. В Латвии экономика микроскопичная, и вектор развития тут можно развернуть очень быстро. Мы не Германия и даже не Греция, которые более ресурсоемки. Дать нашей экономике сильный толчок можно, по сути, ресурсами одного олигарха из топ–100 Forbes!

— Тот же Forbes сейчас дает шуточные рекомендации, что нужно покупать, если Америка объявит дефолт — в списке опций есть и домик в деревне с огородиком и погребом для картошки.

— Я знаю конкретных людей в Латвии, которые как раз из таких соображений покупают такие хутора с гектарами земли! Да, есть и такие сценарии выживания. И психоз у людей временами тоже случается. Но я все же смотрю на развитие человечества более оптимистично: планетарно люди все же еще не выполнили свои задачи. Так что полного хаоса и уничтожения, хотелось бы верить, не будет… Хотя кто его знает…